Önalım hakkı, paylı mülkiyet halinde söz konusudur. (MK md. 732) Bu hak, iştirak halinde mülkiyet durumunda kullanılamaz.
(https://kenangoksu.com/elbirligi-payli-mulkiyete-cevrilmesi-davasi/)
Paylı (müşterek) mülkiyette, paydaşlardan birinin payını kısmen veya tamamen başkasına devri halinde ön alım (şu’fa) hakkı diğer paydaş tarafından kullanılabilir.
Buna göre, önalım hakkı, sahibine tek taraflı beyan ile gayrimenkulün alıcısı olabilme yetkisi verir. Bu yönüyle yenilik doğuran bir haktır.
Şu’fa hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. (MK md. 734)
İcrai satışlarda ve diğer paydaşa yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkının kullanılması için şart, paylı mülkiyete tabi taşınmazın satılmasıdır. Bu sebeple satış dışındaki, bağışlama, satış vaadi, trampa, sermaye olarak şirkete devir, ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu edilmesi halinde, satış şartı gerçekleşmediği için şufa hakkı da kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılmasını engellemek için bu yöntemler çoğu kez kullanılmaktadır. Ancak, uzman bir avukat yardımı ile bu durumlarda da şufa hakkının kullanılması sağlanabilecektir.
Satış; alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir. Bu bildirimin tebliğinden itibaren 3 AY içinde ve her halde satıştan itibaren 2 yıl sonra düşer.
Satış bedeli ve alıcıya düşen tapu masraflarının toplamı şufa bedelini oluşturur. Karardan önce mahkemenin belirleyeceği yere nakden yatırılması zorunludur.
Hakkın kullanılmasındaki iyi niyetin tespiti bakımından fiili taksim hali ayrıca incelenmelidir.
Ön alım hakkından feragat; ancak resmi şekilde yapılabilir. Ancak mutlaka tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Şerh tarihinden itibaren 10 yıl geçmekle şerhin etkisi sona erer.(MK md. 736/1)
(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.4721.pdf)
Bununla beraber, şufa hakkı yasadan doğabileceği gibi sözleşme ile de kararlaştırılması mümkündür.
Ancak, sözleşme ile verilen ön alım hakkı resmi şekilde yapılarak tapuya şerh verilmelidir.
Şufa hakkından başka malik taşınmazını iştira (alım) veya vefa (geri alım) hakkı ile de devretmesi mümkündür.
Sonuç olarak; ön alım hakkı, iştira ve vefa hakkı kullanımı durumunda uygulanacak usul ve sürelere çok dikkat edilmelidir. Kaliteli ve verimli bir sonuç alınması, önem arz etmektedir. Aksi halde zaman, emek, masraf ve kazanç kaybına varan sonuçlar doğabilmektedir.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
