İhalenin feshi/iptali sebepleri ileri sürülerek, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra (hukuk) mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde ihalenin feshi istenir.
Bununla beraber, ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü vakıf olduğu kabul edilir.
Aşağıdaki hallerde şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar.
Her şeyden önce, bu müddet ihaleden itibaren 1 yılı geçemez.
Bu nedenle ihalenin feshi/iptali sebepleri incelenmeden, usûl ile ilgili öncelikle bağlantıdaki yazıyı okumakta fayda vardır.
(https://kenangoksu.com/ihalenin-feshi-iptali/)
Bir kısım ihalenin feshi sebepleri aşağıda sıralanmıştır.
A-Satış ilanının tebliğ edilmemiş olması,
( Çünkü arttırma ilanının birer örneği borçluya, alacaklıya ve tapuda kayıtlı adresleri var ise, tapu siciline kayıtlı olan ilgililere tebliğ olunmalıdır. Ancak, takip dosyasında kendilerini temsil etmiş bir vekilleri var ise, artırma ilanının vekile tebliği gerekir. (Teb. K. m. 11) Ayrıca kendilerine satış ilanı tebliğ edilmemiş kişiler yerine, başkalarının söz konusu yolsuz işleme dayanarak ihalenin feshini talep etme hakları yoktur.( 12. HD, 13.06.2000, 9140/9859; 12. HD, 08.09.1999, 8784/9683) Bundan başka tebliğatın, hasma tebliğ yasağına rağmen, Tebligat Kanunu’nun 39. maddesi hükmüne aykırı tebliğ yapılması da tebliğ konusunda hatalı işlemdir.)
B-Satılan malın esaslı vasıflarındaki hata,
C-İhalede fesad karıştırılması.
Bu haller;
1) İhaleye katılımın engellenmesi,
2) Malın gerçek değerine satılmaması,
3) İhale amacına ulaşmasını engelleyen her türlü davranış,
4) İhalede dürüstlük kuralı ile bağdaşmayan davranışlarda bulunulması,
5) İhalede kanuna veya ahlâka (adaba) aykırı davranışta bulunulması, (İİK’nun 134/2 delaletiyle TBK md. 281)
6) Alacaklı tarafından satışın süresinde istenmemesi ve bu sebeple de haczin/takibin düşmüş olması,
7) İlanın elektronik ortamda yapılmaması,
8) Gayrimenkulün satışına ilişkin ilan tarihi ile birinci satış tarihi arasında bir aydan az süre bulunması,
9) Hazırlanan kıymet takdir raporunun üzerinden 2 yıl geçmesi,
10) Kıymet takdirine ilişkin yapılan itirazın incelenmeksizin reddedilmesi, (Bununla beraber kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyen bu sebebe dayanamaz.)
11) İlanda gösterilen KDV oranının yanlış gösterilmesi,
12) KDV’ne tabi olmadığı halde, satış ilanında ve artırma şartnamesinde KDV’ne tabi olduğunun yazılması,
12) Ayrıca, ilanda ihaleye olan katılımı etkileyecek oranda yanlışlık bulunması, (Örnek, 2500 m2 olan bir arazinin sehven 500 m2 olarak gösterilmesi)
13) Taşınmazın önemli niteliklerinin yazılmaması yahut yanlış yazılması, (Örneğin gayrimenkulün yüzölçümünün yazılmaması, ada-parsel’in yanlış gösterilmesi)
14) İhalenin ilan edilen yer ve zamanda yapılmaması,
15) Satış bedelinin kıymet takdirinde belirtilen değerin %50’sini ile aynı zamanda masrafların toplamını karşılamaması,
16) İhalenin beyan edilen başlangıç saatinden önce başlaması, bitiş süresinden önce sonlandırılması,
17) Elektronik ortamda verilen tekliflerin değerlendirmeye alınmaması,
18) Satış ilanı Türkiye çapındaki tirajı yüksek bir gazetede yapılmaması,
19) Satış gününden oldukça kısa bir süre (1-2 gün) önce ilan yapılması,
20) Birden fazla taşınmaz için aynı satış saatinin gösterilmiş olması,
21) Taşınmaz satışlarında artırma, satış yapılacak günden en az bir ay önce ilan edilmemesi, (m. 126/I). (otuz gün kabul edilemez.)
22) Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ancak, ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Bu şartlara uyulmaması.
23) Mesela, ilanda yer alan genel bilginin yanında, taşınır, taşınmaz ve artırma hakkında daha ayrıntılı bilgi içeren artırma şartnamesinin; artırma gününden önce en az on gün süre ile ilgililerin görebilmeleri amacıyla açık bulundurulmaması, (m. 124/II)
24) Ayrıca, satış ilanının icra dairesi ilan panosuna asıldığına dair askı ilan tutanağının bulunmaması,
25) Satış saatinin sona ermesinden sonra, alıcıların pey sürmeye devam ettiği halde, satış memurunun pey sürmenin bitirilmesi için süre bildirmesi,
26) Alacaklının talebi (veya geçerli bir talep) olmadan satış yapılması,
27) Takip kesinleşmeden önce satış işlemlerine geçilmesi,
28) Veya ortaklığın giderilmesine ilişkin kesinleşmiş bir karar olmadan satış yapılması,
30) Satış isteme süresinin geçirilmesine veya geri alınıp da yenilenmemesine rağmen haciz ve satış işlemlerine devam edilmesi,
31) Haciz isteme süresi geçtikten sonra alacaklının yenileme talebi ile tekrar haciz kararı alınmadan satış yapılması,
32) Temyiz kudretine sahip olmayan (taraf ehliyeti olmayan) birisine karşı yapılan takipte satış yapılması,
33) Kesin olarak haczi mümkün olmayan malın haczi sonucunda satış yapılması,
34) Haciz kalkmış olduğu halde satış yapılması,
35) Taksit sözleşmesi süresi içinde yapılan satış talebi üzerine satış yapılması,
36) Haczedilmezlik şikâyeti (örneğin meskeniyet iddiası) kesin olarak sonuçlanmadan satış yapılması,
Ayrıca taraflar fesat nedeni olarak ileri sürdükleri maddi vakıaları; tanık dahil her türlü kanıtla ispat edebilir.
Davacının bildirdiği tüm deliller (sesli kamera kayıtları, tanık (ihaleye katılan veya ihale günü çekilen vekiller,satış memuru, tellal,) vs.) toplandıktan sonra bir karar verilmelidir. ( 12. H.D. 2020/4546 Esas, 2020/9006 Karar)
Sonuç olarak, yukarıda bahsedilen hususları kavrayabilmek için teknik hukuk bilgisine ihtiyaç vardır. Verimli bir sonuç alınması için her dosyanın ayrıntılı olarak değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Aynı zamanda bu durum ihalenin feshi/iptali sebepleri kapsamında avukat seçerken doğru tercih yapmayı zorunlu kılmaktadır.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
