Apartman aidat yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması yöneticinin görevlerindendir.
(https://kenangoksu.com/icra-takibi-nasil-acilir/)
Yöneticinin icra takibine itiraz edildiğinde, itirazın iptali davası söz konusu olacaktır.
Bununla beraber bu davada toplanması gereken bazı deliller şunlardır.
1-Tapu kayıtları,
2-Yönetim planı,
3-Taşınmazla ilgili varsa kira sözleşmesi,
4-Takibe konu alacakların (aidat vs.) belirlendiği toplantıya, malik veya takibe konu edilmiş ise kiracının katılıp katılmadığına ilişkin toplantı tutanağı,
5-Katılmamışlar ise bu kararların tebliğ belgeleri,
6-İskan belgesi,
7-İşletme projesi,
8-İşletme projesinin, malik veya kiracıya tebliğine ilişkin belgeler,
9-Apartman yönetiminden, borcun ödenmediği döneme ilişkin ilgili bütün defterler,
10-Aidat makbuzları,
11-Kat malikleri kurulu kararları,
Bu belgeler çok önemlidir. Çünkü davacı tarafından ibraz edilip edilmediğine bakılmaksızın re’sen mahkemece getirtilip bunlar üzerinde, uzman bilirkişi incelemesi yaptırılarak gerçek borç miktarının saptanması gerekir. (20. HD 2017/4503 E. , 2017/9245 K.)
Kira sözleşmesinin feshi iddiası varsa; mahkemece geçerli bir fesih bulunup-bulunmadığı araştırılmalıdır. Ayrıca aidat dönemlerine ilişkin taşınmazın kimin tarafından kullanıldığının tespit edilmesi gereklidir.
(https://kenangoksu.com/kiracinin-tahliyesi/)
634 sayılı KMK’nın md. 20/2 2. cümle uyarınca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki; evvela ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Ayrıca, bu günler için ödemekle yükümlü olunan gecikme tazminatının başlangıcının açıkça saptanmış olması gerekir.
Bununla beraber, faiz ise alacaklının zararının olup olmadığını dikkate almayan “temerrüt” halinin karşılığıdır.
Gecikme tazminatı ve fâiz farklı olduğundan, talep var ise hem gecikme tazminatına, hem de yasal faize hükmedilir.
Fakat, ödenmeyen aidat bedelinin belirlendiği kat malikleri kurulu toplantılarına katılmayan malik faiz ile sorumlu tutulamaz.
Ancak, yönetim planı ve işletme projesinin kat malikine tebliğ edilmesi gereklidir. Yalnız unutulmamalıdır ki bu şart sağlanmış ise faiz talep edilecektir.
Kira sözleşmesinde, ortak gider ve aidat alacağının kimin tarafından ve ne şekilde ödeneceğinin kararlaştırılmış olması kiraya veren ile kiralayan arasındaki iç ilişkiden ibarettir.
Çünkü, KMK madde 20/1’e göre; kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; masraf ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf)
Bağımsız bölümlerin birinde kira akdine dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da kat maliki gibi her ay için ayrıca müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.
Bu nedenle, kiracıya karşı yapılan takip kapsamında açılan, itirazın iptali davasında öncelikle kat malikinin davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir.
Sonuç olarak, apartman aidatının tahsiline yönelik icra takibi yapılması teknik hukuk bilgisini gerektirir. Verimli bir sonuç alınması için her dosyanın ayrıntılı olarak değerlendirilmesi önem arz etmektedir.
Dolayısıyla, daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
