Bu çalışmada alım-satıma aracılık sözleşmesi başta olmak üzere, cayma parası, cezai şart ve kapora kavramları üzerinde ayrıntılı olarak durulacaktır.
Taşınmaz ticareti ile ilgili kurallar, Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik (TTHY) kapsamında düzenlenmiştir.
https://www.mevzuat.gov.tr/File/GeneratePdf
Alım-satıma aracılık sözleşmesi, uygulamada kısaca cayma sözleşmesi olarak isimlendirilmektedir.
Alım satıma aracılık sözleşmesi ile ilgili hükümler yönetmeliğin 16. maddesinde düzenlenmiştir.
Alım satıma aracılık hizmeti sonucunda alıcı ve satıcı ile işletme veya sözleşmeli işletme arasında alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlenir.
Alım satıma aracılık sözleşmesi birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az üç nüsha düzenlenir.
Bu sözleşmede asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir:
a) Ticaret İl Müdürlüğünden alınan yetki belgesinin numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası.
b) Alıcı veya satıcının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası. Tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası.
c) Taşınmazın tapu kaydı bilgileri,cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri.
ç) Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi.
d) Kararlaştırılmış ise cayma bedeli ve ceza şart.
e) Hizmet bedeli.
f) Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü.
g) İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması halinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.
Taşınmazların alım-satım veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinden tarafların cayması durumunda, ödenmesi kararlaştırılacak cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulunun belirlendiği kısım sözleşmenin en önemli bölümüdür.
Çünkü; cayma bedeli/parası ve cezai şart sözleşmenin taraflarını ve sözleşmeye aracılık eden taşınmaz ticareti işletmesini ilgilendirmektedir.
Cayma bedeli/parası, sözleşmenin taraflarına belli bir bedel ödeyerek sözleşmeden dönmesi için bırakılmış bir sözleşmeden kurtulma yoludur. Sözleşmenin tarafları için bir nevi ücretli acil çıkış kapısıdır.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) 178. maddesinde cayma bedeli konusunda şu düzenlemeyi içermektedir.
“Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.” Yani alıcı cayarsa verdiğini alamaz, cayma parasını alan satıcı cayarsa, satıcı alıcıya iki katını öder.
Ancak işletme lehine belirlenecek cayma bedeli/parası toplam hizmet bedelini aşamaz. (TTHY md. 16/2-d)
Cezai şart ise tarafların sözleşmeden caymamasına rağmen, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak bir yaptırım olarak öngörülmüştür. Bu durumda, sözleşme bağıtlanmış ancak tarafların sözleşmeden dönmemesine rağmen taraflardan birinin borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi sebebiyle sözleşme sonuçlanmamıştır. Bu tip durumlar için tarafların beklediği sonuca ulaşamamalarının yaptırımı olarak cezai şart/koşul belirlenmektedir.
Taraflar, cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler. (TBK 182/1) Fakat aşırı ifa güçlüğü doğuracak miktarda cezai şart belirlenmemelidir. Çünkü bu durum yargılama konusu olduğunda bir miktar indirim yapılması gündeme gelecektir.
Bununla beraber, işletme lehine belirlenecek cezai şart toplam hizmet bedelini aşamaz.(TTHY md. 16/2-d)
Bu arada kaporanın hukuki durumundan da söz etmek gereklidir. TBK md. 177 deki düzenlemeye göre; sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Bu durum uygulamada kapora olarak isimlendirilmektedir.
Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça; bağlanma parası yani kapora ve cayma parası esas alacaktan düşülür.
https://kenangoksu.com/emlakci-komisyonu-gayrimenkul-avukati-mersin/
Ancak sözleşmenin kuruluşu sırasında yapılan ödeme cayma parası olarak verilmiş ve bu husus sözleşmeye bu şekilde dercedilmiş ise artık bu para kapora olarak nitelendirilmez ve sözleşmeden dönme halinde iade edilmez.
Verilen paranın kapora olduğunu ispat külfeti alıcıda, verilen paranın cayma bedeli/parası olduğunu ispat etme külfeti ise kaporayı alan satıcıya aittir.
Bununla beraber, sözleşmede cezai şart söz konusu ise ve sözleşeme alıcıdan kaynaklanan bir sebeple hiç veya gereği gibi ifa edilmediği için sonuçsuz kalmış ise kapora veren alıcı aynı zamanda cezai şart borçlusu haline geldiği için satıcı cezai şart alacağına mahsuben bu kaporayı iade etmeme hakkına sahip olacaktır.
Yine alıcının sözleşmeden dönmesi durumunda, sözleşmede kararlaştırılmış ise cayma bedeli/parası gündeme geldiğinde, alıcının sözleşmeden dönmesi hukuka aykırı ise ve satıcınında zararı da söz konusu olmuş ise kapora veren alacaklı aynı zamanda cayma parası borçlusu olduğundan, satıcı kaporayı iade etmemeyi tercih edebilir.
Ancak bir kez daha yinelemekte fayda görüyoruz; işletme lehine belirlenecek cezai şart veya cayma bedeli/parası toplam hizmet bedelini aşamaz. (TTHY md.16/2-d)
Sonuç olarak; yukarıda bahsedilen hususlarda, uygulamada sıkça hukuki sorunlar yaşanmaktadır. Makaleye konu edilen hususlar genel hatları ile ifade edilmiştir. Verimli bir sonuç alınması için her dosyanın ayrıntılı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Dosyada farklı durumların olup-olmadığının incelenmesi önem arz etmektedir. Aynı zamanda bu durum gayrimenkul hukuku avukatı seçerken doğru tercih yapmayı zorunlu kılmaktadır.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
