Emlakçı komisyonu; gayrimenkul satın alan veya kiralayan herkesin karşılaştığı bir ücret şeklidir.
Bu ücretin hukuki tabiri; Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik md. 20 uyarınca, hizmet bedelidir. Ancak bu yazıda emlak piyasasındaki tabiri olan komisyon ücreti nitelendirilmesi kullanılacaktır.
Yine aynı yönetmelik uyarınca, “taşınmaz ticareti ile uğraşan” hukuki tabirini kullanmak gerekse de, yazıda emlâkçı tabiri kullanılacaktır.
Emlâkçının yaptığı işin hukuki karşılığı simsarlıktır. Türk Borçlar Kanununda (TBK) düzenlenmiştir. Eski Borçlar yasasında tellallık olarak nitelendirilmiştir.
Simsarlık ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir. Bu sözleşmede, taraflar arasında sınırlı bir vekâlet ilişkisi doğar. Ancak temsil yetkisi vermez. Bu sebeple acentelik veya ticaret kanununda düzenlenen ticari işler komisyonculuğundan farklıdır.
Taşınmaz aracılığına (simsarlığına) ilişkin sözleşmeler yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Komisyon ücretine hak etmek isteyen emlakçıların veya gayrimenkûl firmalarının gayrimenkûl satış yetki sözleşmelerini mutlaka yazılı olarak yapmaları gerekecektir. Aksi hâlde ücret hak edemeyeceklerdir.
Bununla beraber simsarlık sözleşmeleri (gayrimenkûl satış yetki sözleşmeleri); literatürde, tesadüfe bağlı sözleşmeler olarak nitelendirilir. Çünkü taraflar arasındaki asıl sözleşmenin kurulması ile simsar ücrete hak kazanacaktır. Bazı istisnalar dışında, asıl sözleşme kurulmaz ise emlâkçı ücrete hak kazanamayacaktır.
İstisnalardan biri için aşağıdaki yazıyı inceleyebilirsiniz.
(https://kenangoksu.com/gayrimenkul-saticisinin-fiyat-arttirarak-satistan-kacinmasi/)
TBK’nın 521/1. maddesine göre “simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.” şeklindeki düzenleme, ücretin yasal kaynağıdır.
(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf)
Emlâkçı komisyon ücreti; hak edilebilmesi için, taraflar (alıcı-satıcı) arasındaki asıl sözleşmenin kurulması ve üçüncü kişi olan alıcıyla bu sözleşmenin kurulmasında emlakçının sarf ettiği çaba arasında nedensellik bağı bulunması şarttır.
Unutulmamalıdır ki; emlakçı, Taşınmaz Ticareti Hakkındaki yönetmeliğin 14/2-j de yer alan düzenleme gereğince “Alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan veremez.”
Dolayısı ile hangi şartlar halinde komisyon ücreti alacağının doğduğunun tespiti, taşınmaz ticareti ile uğraşan, emlâkçılar ve gayrimenkûl firmaları ve iş sahipleri (alıcı-satıcı) için önem arz etmektedir. Henüz doğmamış bir emlakçı komisyonu alacağı için; hukuki yola tevessül etmek veya bu komisyonu ödemek ciddi anlamda maddi zararlara sebebiyet verebilir.
Yukarıda bahsedilen hususları kavrayabilmek için teknik hukuk bilgisine ihtiyaç vardır. Verimli bir sonuç alınması için her dosya ayrıntılı olarak değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Bu durum gayrimenkul avukatı seçerken doğru tercih yapmayı zorunlu kılmaktadır.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
