Gayrimenkul/Taşınmaz ayıplı satış durumunda, mülkiyet sahipleri için maddi kayıplar doğuracaktır.
Ayıplı mal söz konusu olduğunda 6502 s. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun (TKHK) dolayısıyla tüketicinin seçimlik hakları vardır.
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme;
Sayılan bu seçimlik haklardan biri kullanılacaktır. Satıcı ise, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.
(https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6502&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5)
Bununla beraber tüketici (gayrimenkul satın alan)bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca maddi ve manevi tazminat da talep edebilecektir. (6502 TKHK 11/6 son cümle)
(https://kenangoksu.com/manevi-tazminat/)
Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi haklarından birinin seçilmesi durumunda; bu talebin satıcıya yöneltilmesinden itibaren; konut amaçlı taşınmazlarda 60 iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur. (6502 TKHK 11/4)
Tüketicinin sözleşmeden dönme veya ayıp oranında bedelden indirim hakkını seçtiği durumlarda; ödemiş olduğu bedelin tümü veya bedelden yapılan indirim tutarı derhâl tüketiciye iade edilecektir. (6502 TKHK 11/5)
Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanacaktır. (6502 TKHK 11/6)
Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde; konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren zamanaşımı süresi 5 yıldır. (6502 TKHK 12/1)
İkinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz. (6502 TKHK 12/2)
Taşınmazdaki ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmayacaktır. (6502 TKHK md 12/3)
Bununla beraber 6098 Sayılı TBK.’nun bu konudaki 223. maddeye göre; alıcı teslim aldığı malı işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya uygun süre içinde ihbar etmekle yükümlüdür.Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır.
Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirme ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da hemen satıcıya bildirmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır.
Dolayısı ile ispat yükü kendisinde olan davacının, ihbar yükümlülüğünü bizzat yerine getirdiğinin ispatı gerekecektir.
Gizli ayıpların, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun en kısa sürede), ihbar edilmesi gerekir.
Ayıbın açık veya gizli olduğu, ortalama bir tüketicinin bilgisi ile tespit edilmelidir.
Eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa, kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir.
Ayrıca ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir.
Ancak bazı Yargıtay kararlarında ayıp ihbarı hususunda tanık beyanlarına göre karar verilmeyeceğine yönelik kararlar da bulunmaktadır.
Gizli ayıplarla ilgili olarak da ayıbın ortaya ne zaman çıktığı, çıkmasından sonra yüklenicinin (müteahhit) haberdar edilip edilmediği üzerinde durulacaktır.
Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Ancak tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuktan istisnadır.(6502 TKHK md 73/A/1-d)
Yukarıda bahsedilen hususları kavrayabilmek için teknik hukuk bilgisine ihtiyaç vardır. Verimli bir sonuç alınması için her ayıplı gayrimenkulün ayrıntılı olarak değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Bu durum gayrimenkul avukatı seçerken doğru tercih yapmayı zorunlu kılmaktadır.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
