Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi nasıl yapılır ?
Kiralananın tahliyesi için bir kaç hukuki yol vardır.
Ancak icra takibiyle hızlı sonuç alınacaktır.
Hem ödenmeyen kira alacağının takibi hem de tahliye talebi aynı takiple talep edilecektir.
Bunun için taraflar arasında mutlaka bir kira sözleşmesi gereklidir. Ancak bu sözleşmenin yazılı olma zorunluluğu yoktur. Sözlü de olsa bir kira sözleşmesi ilişkisi olmalıdır. Yani sözlü kira sözleşmesine dayalı olarak da tahliye talepli icra takibi yapılabilecektir.
Tahliye talebi ve kira alacağı talebi; 2004 sayılı İcra İflas Yasasının 269-276 maddeleri kapsamında yapılacaktır.
Buna göre kiracıya; ödenmeyen kira borcu için 7 gün, tahliye için 30 gün süre verilir.
(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.3.2004.pdf)
İtiraz edilmez ise; bu süreler sonunda önce kira alacağı daha sonra ise tahliye talebi kesinleşir. Tahliyenin yapılabilmesi için İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı alınır. Ve bu kararla tahliye işlemi gerçekleştirilecektir.
İtiraz edilir ise alacaklı, kira alacağı yönünden itirazın iptalini ister.
(https://kenangoksu.com/icra-takibine-nasil-itiraz-edilir/)
Tahliye için ise alacaklı, itirazın mahiyetine göre İcra Hukuk Mahkemesinde veya Sulh Hukuk Mahkemesinde, itirazın kaldırılması ve kiracının tahliyesi talebinde bulunacaktır.
Kira sözleşmeleri yıllık olarak yapılabileceği gibi, daha kısa süreli veya çok yıllık da yapılabilir.
Fakat açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. (TBK md. 327/1)
Peki sözleşme süresi sonunda kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmez ise ne olur ?
Taraflar, açık bir anlaşma olmaksızın belirli süreli kira sözleşmesi ilişkisini sürdürürlerse, kira
sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.(TBK md. 327/2)
Aynı şekilde; kira sözleşmesinin bitmesinden en az 15 gün önce sözleşmenin yenilenmeyeceği kiracı tarafından ihtarname ile bildirilmez ise de artık mevcut sözleşme süresiz hale gelir ve sözleşmedeki şartlarla 1 yıl uzamış kabul edilir. (TBK md. 347)
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.(TBK md. 347)
Artık sözleşme kendiliğinden uzamış kabul edildiğinden bu kez bir yıllık sürenin bitmesinden 30 gün önce ihtarname ile sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirilmelidir. Aksi halde sözleşme, başka sebepler yoksa, sürekli olarak kendiliğinden yenilenecektir.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği, yani taahhüt ettiği hâlde, kiracı taahhüdünü yerine getirmemiş ise kiraya veren, taahhüt tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiralananı tahliye ettirebilir. (TBK md. 352/1)
Taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre; değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde dava yolu ile belirlenebilir. (TBK md. 344/2)
Kiraya veren, eğer gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığı hâlde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Buna yeniden kiralama yasağı denir. (TBK md. 355/1)
Fakat kiraya veren, bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (TBK md. 355/3)
Sonuç olarak; yukarıda bahsedilen hususları kavrayabilmek için teknik hukuk bilgisine ihtiyaç vardır. Verimli bir sonuç alınması için; her dosyanın ayrıntılı olarak değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Bu durum icra avukatı seçerken doğru tercih yapmayı zorunlu kılmaktadır.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
