Ön ödemeli konut satışı, toplumda topraktan satış olarak bilinmektedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi; tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.(6502 TKHK md 40/1)
Satıcı tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce; Bakanlıkça (Gümrük ve Ticaret Bakanlığı) belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.
Bununla beraber ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (6502 TKHK md 41/1)
Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça; tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. (6502 TKHK md 41/2)
Satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; bina tamamlama sigortası yaptırması zorunludur.
Ayrıca bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler; iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haczolunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz. (6502 TKHK md 42/2)
Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin; ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. (6502 TKHK md 43)
Ayrıca cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda; bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
Ancak konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, sonrasında tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. (6502 TKHK md 44/1)
Son olarak kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır.
Ayrıca satılan konutun ayıplı olması halinde izlenmesi gereken usul hakkında bağlantıdaki yazıyı inceleyebilirsiniz.
(https://kenangoksu.com/gayrimenkul-ayipli-satis/)
Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. (6502 TKHK md 45/1)
Ancak sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı 6502 TKHK md 45’e göre değişen oranda tazminat ödenmesini isteyebilir.
Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. 6502 TKHK md 45 ayrıntılı olarak incelenmelidir.
Ayrıca sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren; sonrasında tüketici de on gün içinde edinimlerini iade eder.
(https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=20238&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5)
Yukarıda bahsedilen hususları kavrayabilmek için teknik hukuk bilgisine ihtiyaç vardır. Verimli bir sonuç alınması için her ayıplı gayrimenkulün ayrıntılı olarak değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Bu durum gayrimenkul avukatı seçerken doğru tercih yapmayı zorunlu kılmaktadır.
Daha kapsamlı bilgi almak için iletişim kısmından irtibata geçebilirsiniz.
